呼和浩特市首部物业管理地方性法规出台

呼和浩特市首部物业管理地方性法规出台

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为了规范我市住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，营造安全文明和谐的居住环境，2023年6月28日呼和浩特市第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议审议通过了《呼和浩特市住宅小区物业管理条例》，2023年7月31日内蒙古自治区第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议审查批准，自2023年10月1日起施行。

1、立法背景

住宅小区物业管理涉及千家万户，不仅事关群众切身利益，也关系社会和谐稳定，是基层社会治理的重要方面。制定住宅小区物业管理条例是市人大常委会贯彻落实市委《关于全面提升首府城市基层治理能力和水平的实施意见》的具体举措，对推进物业管理融入基层治理、提升物业管理服务水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要具有重要意义。

2、《条例》的主要内容

条例共八章五十三条，主要规范了以下内容：

(一)落实党建引领原则，建立健全基层党组织领导下的协调运行机制。社区“两委”成员与业主委员会、物业服务人“双向进入、交叉任职”，推动解决基层治理街道社区和物业管理“两张皮”。

(二)分级分类明确部门职责，形成监督管理合力。市物业行政主管部门负责全市住宅小区物业服务的监督管理工作，履行制定和组织实施物业管理政策、制定物业服务相关标准和规范等九项职责。旗县区物业行政主管部门负责物业管理区域划分调整、配合处理物业服务纠纷等八项职责。对公安、城市管理综合执法、市场监督管理等九个相关职能部门和机构的物业管理职责作出具体规定，使“相关部门”职责指向清晰，便于群众反映问题、解决诉求。依托乡镇人民政府、街道办事处属地管理优势，积极推进住宅小区召开业主大会、选举业主委员会。发挥行业协会自律作用，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

(三)物业管理融入基层治理，推动政府治理同社会调节良性互动。建立健全物业服务纠纷多元调处化解机制，加强纠纷源头治理。物业服务合同纠纷依法解决，避免因纠纷中断物业服务，维护正常的物业管理秩序。加强行业诚信管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。发挥物业服务人在突发事件应急管理中的作用，配合基层组织依法落实应急措施。

(四)从源头着手规范物业项目，避免“遗留”问题造成长期困扰。在前期物业管理阶段，应当依法选聘物业服务人，遵循公平原则合理约定物业服务内容和收费标准，并签订书面物业服务合同。承接物业项目前要进行查验，符合竣工验收、公共配套设施完备等六项承接条件才能办理交接手续。

(五)细化业主大会筹备工作，推动业主大会成立，落实业主自治权。符合条件的住宅小区，由乡镇街道、村居“两委”组织业主成立筹备组开展筹备工作。为便于业主参与，业主大会除采用集体讨论、书面征求意见等传统方式召开外，也可以通过互联网等形式召开，采取电子投票方式表决。依法选举业主委员会，规范工作档案、会议记录、印章管理、财产资料管理等制度;加强工作经费和补贴的管理，必要时可以委托财务审计。

(六)从“物业管理”转变为“物业服务”，立足服务行业本质属性，全方位提升服务质量。建立服务质量保障体系，提高从业人员整体素质和技能水平;建设智慧物业管理服务平台，推动物业服务向智能、绿色方向发展;鼓励物业服务人探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次需求;明确物业服务标准，确保物业服务“质价相符”;以问题为导向，明确物业服务人禁止的行为。

(七)以公开维护公平，充分保障业主的知情权、参与权。从七个方面对应当公开、公示、公告的事项作出明确规定;业主大会筹备确定的事项应当在物业管理区域内显著位置公示;物业管理委员会依法临时履行业主委职责，要及时向业主公开相关信息;物业项目承接查验邀请业主代表参加，查验结果向全体业主公示，备案结果也要公开;物业行政主管部门制定并公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准;物业行业协会监测并每年公布物业服务成本信息和计价规则;物业服务人公示物业服务合同的履行情况，自觉接受业主监督;物业服务人信用信息向社会公布，加强行业诚信管理。

(八)立足实际推动无物业清零，多措并举改善老旧小区人居环境。总结我市微小老旧小区“拆墙并院”整合物业管理的实践经验，对老旧小区改造和调整物业管理区域作出细化规定;无物业服务的小区，可以采取自管和托管相结合、属地政府保障等方式，逐步实现住宅小区物业服务全覆盖;依据民法典有关业主共同管理权的规定，增加业主以表决方式共同决定是否加装电梯，支持老旧小区既有多层住宅加装电梯。

(九)严格法律责任，依法惩处侵害群众利益的违法行为。一方面对物业服务人不如实公示信息、强行推销装饰装修材料、采取不适当方式催交物业服务费等违法行为作出处罚。另一方面对有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊规定相应的法律责任。

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